宽松政策加码助力总体回温态势下深圳一二手房市场冷热不均

二手住宅供需旺，成交套数创近三年上半年新高

近日，深圳贝壳研究院发布《2024上半年深圳楼市报告》。《报告》指出，随着宽松政策不断加码助力，上半年深圳楼市活跃度上升。其中，二手住宅过户成交21394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%，成交套数创下2021年下半年以来的新高。

《报告》分析认为，深圳楼市下半年的供需历来比上半年更旺盛，在“金九银十”、年底置业旺季的驱动下，楼市成交量有望保持上升势头。

部分热度较高的项目去化加快

今年上半年，深圳共有61个项目取得批售，合计供应新房31027套，同比下降21.5%，环比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，环比下降28%。整体来看，上半年房企推盘积极性偏弱。

深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。同时，在多项利好楼市的政策推动下，市场信心有所提振，令部分热度较高的项目去化加快。

上半年，深圳新房共成交14770套，同比下降37.9%，环比下降22.6%。其中，新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%。总体而言，深圳新房市场维持冷热不均，营销亮眼或性价比超高的项目去化较好。比如，宝安胤璇中心大厦258批客选129套房，开盘当天去化98%；中海深湾玖序516批客选293套房，开盘收金超100亿元。相比之下，普通项目认筹、去化表现则较为一般。

二手房方面，上半年全市共成交25565套，同比增长30.7%，环比增长25.5%。其中，二手住宅成交21394套，同比增长31.8%，环比增长29.4%，成交套数创下2021年下半年以来的新高。业内分析指出，上半年深圳出台一系列利好政策，提振置业者信心，激发了市场活力。这些政策一方面推动前期积压的需求加速入市，另一方面激发了新增需求，最终令成交量出现明显增长。

单价4万元内成交二手房占31.8%

《报告》显示，限购、限贷放松等政策出炉，有效激发了深圳刚需置业者的入市意愿。其中，上半年二手房成交单价不超过4万元的房源占比31.8%，而去年上半年该数据为17.8%，刚需低价物业成交增多。

同时，上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌11%，环比下跌13%。一方面，业主整体心态偏弱，因此定价合理；另一方面，刚需成交比例扩大，吸引刚需盘业主挂牌，最终也在一定程度上拉低了均价水平。议价率方面，今年上半年为6.7%，达到2019年以来半年度新高，相比去年同期增加0.9%。

上半年，深圳楼市买卖双方成交周期均出现延长。其中房源成交周期约204天，同比延长25天，环比延长21天；客源成交周期约88天，同比延长35天，环比延长35天。利好政策落地，市场信心回升，不少前期处于观望的置业者入市，一定程度上导致成交周期延长。

在贷款比例方面，上半年深圳以贷款方式购房的置业者比例为77%，平均贷款金额比例为64%，达到2019年以来半年度新高。首次置业、普通换房置业者入市积极，他们对房贷的依赖程度较高，令贷款比例出现回升。其中，上半年组合贷和纯公积金贷的比例合计为27%。